Para muitos negócios, o ponto comercial é parte relevante do valor da empresa. Localização, clientela, fluxo, reputação, instalações, autorização de funcionamento e reconhecimento pelo público podem ser decisivos para restaurantes, lojas, clínicas, academias, franquias, prestadores de serviço e operações de varejo.
Quando o imóvel é alugado, a proteção do ponto depende de atenção jurídica ao contrato de locação. O empresário que deixa o tema para a véspera do vencimento pode perder poder de negociação ou até o direito de discutir a renovação compulsória.
Ação renovatória e requisitos legais
A Lei do Inquilinato prevê a ação renovatória para locações não residenciais, desde que preenchidos requisitos específicos. Entre eles, contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos de contrato ou soma de contratos escritos e exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo legal.
Além disso, a ação renovatória deve ser proposta no prazo correto: entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Perder esse prazo pode comprometer a proteção judicial do ponto.
Fundo de comércio e valor empresarial
O STJ destaca que a ação renovatória protege simultaneamente o fundo de comércio desenvolvido pelo locatário e o direito de propriedade do locador. Isso exige equilíbrio. O empresário não tem direito absoluto ao imóvel, mas pode ter proteção quando investiu na formação do ponto e cumpriu os requisitos legais.
Cláusulas que merecem atenção
Contratos de locação empresarial devem tratar de prazo, renovação, reajuste, multa, benfeitorias, obras, cessão, sublocação, garantias, exclusividade, placas, alvarás, atividades permitidas, responsabilidade por licenças e hipóteses de rescisão.
Também é importante documentar investimentos feitos no imóvel, autorizações do locador, notas fiscais de obras, alvarás, fotos, publicidade e histórico de funcionamento.
Negociação antes do vencimento
A proteção do ponto não deve começar no litígio. Empresas devem mapear contratos de locação, controlar prazos críticos e iniciar negociação com antecedência. Em redes, franquias e lojas com alto investimento, esse controle deve fazer parte da governança imobiliária da empresa.
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Conclusão
O ponto comercial pode representar anos de investimento e relacionamento com clientes. Para protegê-lo, o empresário precisa de contrato bem redigido, controle de prazos, documentação dos investimentos e estratégia de renovação. Quem deixa a locação sem acompanhamento jurídico pode perder valor construído pela própria operação.